Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak chroni kupujących mieszkania

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak chroni kupujących mieszkania

Od lipca 2022 roku działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). To dodatkowe zabezpieczenie dla osób kupujących mieszkania od deweloperów. Wyjaśniamy jak to działa.

Po co powstał DFG?

Przed 2022 rokiem ochrona kupujących opierała się głównie na rachunku powierniczym. Problem polegał na tym, że rachunki otwarte (najpopularniejsze) nie chroniły w pełni - pieniądze wypłacone deweloperowi w transzach przepadały w przypadku bankructwa.

DFG działa jak dodatkowa siatka bezpieczeństwa. Nawet jeśli deweloper zbankrutuje, a rachunki powiernicze nie wystarczą na pokrycie strat, fundusz dopłaci różnicę.

Skąd biorą się pieniądze w funduszu?

Deweloperzy wpłacają składki na DFG od każdej podpisanej umowy deweloperskiej. Wysokość składki zależy od typu rachunku powierniczego:

• Rachunek otwarty: do 1% wartości mieszkania
• Rachunek zamknięty: do 0,1% wartości mieszkania

W praktyce obecne stawki są niższe (ok. 0,45% dla otwartego, 0,1% dla zamkniętego), ale mogą być podnoszone w razie potrzeby.

Kto płaci? Formalnie deweloper, ale w praktyce koszt jest wliczony w cenę mieszkania. Przy mieszkaniu za 400 000 zł to ok. 1 800 zł (przy rachunku otwartym).

Kiedy DFG wypłaca pieniądze?

Fundusz uruchamia wypłatę gdy:

• Deweloper zbankrutuje (ogłoszenie upadłości)
• Bank prowadzący rachunek powierniczy zbankrutuje
• Deweloper nie przeniesie własności mieszkania w terminie i nabywca odstąpi od umowy

Wypłata pokrywa środki wpłacone przez kupującego na rachunek powierniczy. Nie pokrywa kosztów wykończenia, mebli ani utraconych korzyści.

Jak to działa w praktyce?

Całość obsługuje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Proces:

1. Deweloper bankrutuje 2. Syndyk lub bank powierniczy informuje UFG 3. UFG weryfikuje listę nabywców i ich wpłat 4. Nabywcy dostają zwrot wpłaconych środków (minus to co już było na rachunku powierniczym)

W teorii brzmi prosto. W praktyce proces może trwać kilka miesięcy, ale przynajmniej jest pewność, że pieniądze wrócą.

Czy DFG dotyczy wszystkich mieszkań?

Dotyczy umów deweloperskich podpisanych po 1 lipca 2022 roku. Starsze umowy nie są objęte funduszem.

DFG obejmuje:

• Mieszkania
• Lokale użytkowe kupowane razem z mieszkaniem (np. komórka lokatorska)
• Miejsca parkingowe (jeśli kupowane z mieszkaniem)

Nie obejmuje:

• Rynku wtórnego (odsprzedaż mieszkań)
• Mieszkań kupowanych od osób prywatnych
• Umów przedwstępnych (tylko umowy deweloperskie)

Co to zmienia dla kupujących?

W praktyce DFG nie zmienia procesu zakupu - kupujesz tak samo jak wcześniej. Różnica polega na tym, że w przypadku najgorszego scenariusza (bankructwo dewelopera) masz większą szansę na odzyskanie pieniędzy.

To nie oznacza, że można przestać sprawdzać dewelopera. DFG chroni pieniądze, ale nie chroni przed straconym czasem, stresem i koniecznością szukania nowego mieszkania od zera.

Sprawdzaj deweloperów i porównuj oferty na analizainwestycji.pl.

Aktualne dane z rynku — Polska

Dane zaktualizowane: 25 maja 2026. Źródło: monitoring Analizy Inwestycji (473 aktywnych inwestycji w bazie).

Według naszego monitoringu na dzień 25 maja 2026 w Polsce śledzimy 473 aktywnych inwestycji deweloperskich, w których aktualnie dostępnych jest 13 821 mieszkań. To dane zebrane bezpośrednio ze stron deweloperów — aktualizujemy je codziennie, więc liczby odzwierciedlają realny stan oferty.

Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosi obecnie 13 433 zł brutto, a mediana to 13 100 zł/m². Rozpiętość rynku jest spora — najtańsze metry kosztują od 0 zł, a najdroższe sięgają 42 134 zł/m². Mediana niższa od średniej oznacza, że duży wpływ na średnią mają droższe inwestycje premium.

W ciągu ostatnich 30 dni odnotowaliśmy: 747 obniżek cen, 510 podwyżek, 1262 nowych mieszkań w ofercie, 1136 sprzedanych mieszkań. Pokazuje to, że rynek jest dynamiczny — deweloperzy regularnie korygują cenniki, a śledzenie tych zmian pozwala kupić mieszkanie taniej niż w cenie ofertowej z dnia premiery.

Aktywne inwestycje	473
Dostępne mieszkania	13 821
Średnia cena za m²	13 433 zł
Mediana ceny za m²	13 100 zł
Obniżki cen (30 dni)	747
Nowe mieszkania (30 dni)	1 262

Najwięksi deweloperzy w Polsce

1. KDM Deweloper — 41 aktywnych inwestycji
2. Archicom — 29 aktywnych inwestycji
3. ATAL — 29 aktywnych inwestycji
4. Jakon Inwest — 19 aktywnych inwestycji
5. Develia — 12 aktywnych inwestycji

💡 Chcesz śledzić ceny mieszkań w Polsce w czasie rzeczywistym? Sprawdź pełną listę inwestycji →